Обзор рынка мини-гостиниц Санкт-Петербурга

NHL Просмотров: 1505 | Дата: 17-01-2016, 02:58

Мини-гостиницы стали гарантированным вариантом размещения капитала – компенсируя нехватку отелей среднего класса в Петербурге, они приносят стабильные доходы своим владельцам. Вложения в создание мини-отели Санкт-Петербурга (расселение этажа и ремонт) в настоящий момент составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы составляет 200 кв.м., итоговый объем вложений составляет около $400 тыс., а срок окупаемости длится 4-5 лет (при 60%-ной заполняемости и средней стоимости номера $80, не учитывая расходы на обслуживание и ремонт). Но особенно выгодными вложения в мини-гостиницы были в 2000-2001 годах, когда стоимость недвижимости была сравнительно невелика ($500 за квадратный метр), а конкуренция – и того ниже.

Размер имеет значение

Успеху мини-отелей способствовал крайне неблагоприятный гостиничный фонд конца 1990-ых, который, впрочем, актуален и сегодня. Гостиниц среднего класса в Петербурге явно недостаточно, и сервис в них часто не дотягивает до заявленного уровня. Особенно эта проблема была заметна в 1999-2000 годах, когда многие крупные гостиницы среднего класса в Санкт-Петербурге управлялись и обслуживались специалистами «старой закалки» - теми, кто пришел в этот бизнес в 70-х годах. При этом высокий спрос позволял устанавливать вполне европейские цены: в сезон двухместный номер в гостинице класса 3 звезды стоил $100 в сутки (по ценам 2000 года).

В то же время проблемой развития крупного гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга была и остается непрозрачность этого рынка. По оценкам аналитиков «Бекар. Консалтинг» гостиничный бизнес является самым закрытым для инвестирования – на нем работает уже сложившийся круг операторов, без партнерства с которыми выход на рынок практически невозможен. Помимо этого, инвесторов отпугивают высокие затраты, необходимые для создания гостиницы даже среднего класса (в настоящий момент - от $2 до $10 тыс. за 1 кв.м при больших площадях). Большие вложения в строительство и реконструкцию приводят к увеличению сроков окупаемости этих проектов. Поэтому, несмотря на благожелательность администрации и большие перспективы, инвесторы не спешат вкладываться в этот вид недвижимости. Реализация проектов по крупным объектам осуществляется крайне медленно.

Именно в период 1999-2000 гг. проблема развития и расширения гостиничной инфраструктуры стала особенно актуальна для городской администрации – близился юбилей Санкт-Петербурга. На тот период гостиниц среднего класса (3 звезды) в центре города было всего две – «Октябрьская» и «Нева», причем обе находились в нереконструированном фонде. В то же время было очевидно, что за 2-3 года построить или реконструировать необходимое для принятия гостей количество гостиниц невозможно. В этих условиях ставка была сделана на развитие мини-отелей.

Вдоль по Невскому

В большинстве своем мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на 1 этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта. По данным портала allcafe.info, более половины (51) мини-гостиниц Санкт-Петербурга находятся в Центральном районе.

Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – поиск и выкуп подходящих помещений. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города.  Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается  владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтора. Кроме того, необходимо провести юридическую и техническую экспертизы облюбованной недвижимости. По опыту специалистов «Бекар», в Петербурге из объектов, интересующих инвесторов, около половины «нерасселяемы» (по юридическим, техническим и психологическим причинам).

Открытие большого количества мини-отелей (только в 2002-2003 годах их открылось более 30) в значительной мере компенсировал недостаток гостиничных мест в Санкт-Петербурге. В последние годы для этого рынка характерна растущая конкуренция, хотя он пока далек от насыщения. В настоящий момент в Санкт-Петербурге около ста мини-отелей, что составляет около четверти общего количества гостиниц в городе. Основными достоинствами, выгодно отличающими мини-отели от традиционных гостиниц, являются высокая заполняемость в течение всего года, низкие операционные расходы и пока еще слабая насыщенность рынка.

Конкуренты

То, что в России называют мини-гостиницами (или мини-отелями), на западе обычно носит название «пансион». По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание.

Номерной фонд мини-гостиницы составляет в среднем 5–7 номеров. Большинство номеров предназначены для двухместного размещения, хотя бывают и трех-, и одноместные номера. Почти все мини-гостиницы имеют санузлы в каждом номере. Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80.

Основную конкуренцию мини-отелям составляют:

  • Классические гостиницы класса «три звезды». Основное конкурентное преимущество: более широкие возможности в продвижении и развитая инфраструктура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при равном (и даже более низком) уровне комфорта.
  • Аппарт-отель. В отличие от мини-отеля, номера аппарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно аппарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. При этом, аппарт-отели (как и мини-гостиницы) обычно предоставляют клиентам набор дополнительных услуг: уборка, охрана, оформление командировочных документов и т.д. Стоимость номера в аппарт-отеле, как правило, выше, чем в мини-гостинице. Под этот тип гостиниц реконструируются отдельно-стоящие здания или целые подъезды домов. В Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.
  • Хостел. Эта дешевая молодежная гостиница предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные - двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Петербурге работает около 10 таких гостиниц.
  • Квартиры, сдающиеся в посуточную аренду - главный конкурент аппарт-отелей. По утверждению Елены Исаенко, руководителя департамента аренды «Бекар», в настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квартир, что составляет заметную долю рынка. По стоимости суточного проживания квартиры примерно равны номеру в мини-отеле. Однако в отличие от мини-отеля не предоставляют дополнительных услуг, и проблема с оформлением командировочных документов отпугивает бизнес-туриста от такого типа гостеприимства. Квартиры-гостиницы зачастую находятся в доверительном управлении (а часто и в собственности) агентств недвижимости, которые занимаются их сдачей и эксплуатацией.

Специфика управления

Для того, чтобы адекватно оснастить номера мини-отелей, набрать оптимальное количество персонала и грамотно сформировать структуру предприятия, чтобы услуги были оказаны наиболее полно и качественно, необходимо, как и везде, правильно поставить задачи. Небольшой размер мини-отелей позволяет оптимизировать объем предоставляемых услуг, выбрать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников к количеству посетителей, а также дает возможность эффективного контроля качества работы и внесения оперативных изменений в перечень услуг. 

Позиционирование

Правильное позиционирование – это первая задача управляющего мини-отеля. Управляющему необходимо четко выделить сегмент рынка, на котором работает мини-гостиница, и в соответствии с этим закупать оборудование, составлять перечень услуг и строить политику продвижения. Так, слишком низкий уровень оборудования помещений и обслуживания создает конкуренцию со стороны более дешевых хостелов. Как правило, мини-отели среднего уровня нацелены в первую очередь на бизнес-туристов, которые останавливаются в городе на несколько дней. В этом сегменте мини-гостиницы имеют конкурентное преимущество перед своими основными соперниками – квартирами, сдающимися в посуточную аренду. В отличие от владельцев квартир, администрация мини-гостиниц может оформить командировку и предоставить своему постояльцу грамотный бухгалтерский документ, с которым он не будет иметь проблем на своем предприятии. «Командировочные» составляют до 60-70% постояльцев мини-отелей.

В наиболее дорогом сегменте мини-гостиницы ориентируются на иностранных туристов, которым необходимы удобства в номере, наличие телефонной связи, возможность получения качественного питания и высокий уровень безопасности.

Заполняемость

Заполняемость и сезонность – важнейшие факторы, оказывающие влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. Следует отметить, что благодаря малому размеру мини-гостиниц, проблема заполняемости не стоит перед ними так остро, как перед крупными отелями. Небольшое количество номеров легче заполнить. 

Традиционный путь продаж номерного фонда мини-гостиниц – это заключение либо агентского соглашения, либо устная договоренность с туристическими фирмами и агентствами недвижимости. Большинство мини-гостиниц имеют свой сайт в Интернет, иногда с возможностью on-line бронирования мест. Наиболее развитые сайты мини-отелей рекламируются на туристических и развлекательных порталах Петербурга. В некоторых случаях мини-отели рекламируют свои услуги на вокзалах с помощью рекламных щитов или промоутеров.

Однако в целом рекламная деятельность мини-отелей в Санкт-Петербурге незначительна. Это обуславливается тем, что значительная часть постояльцев мини-гостиниц становятся постоянными клиентами. И чем дольше и успешней работает мини-гостиница на рынке, тем больше объем постоянных клиентов. Таким образом, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок может получить постоянный гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.

Управление ценами

Сложность работы в сфере гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге заключается в том, что сезонность спроса выражена слишком ярко. Круглогодичного стабильного потока туристов и бизнесменов в Петербург пока нет. Если в летний и весенний сезоны заполняемость доходит чуть ли не до 110% (в некоторых отелях постояльцев селят вдвоем на одно койко-место), то осенне-зимнее время гостиницы часто испытывают трудности с привлечением клиентов.

В летний период загрузка мини-гостиницы должна составлять 90-100%. В период апрель-май, а также сентябрь – 60–70%. В период с октября по март загрузка мини-гостиницы составляет от 30% (за исключением новогодних праздников и школьных каникул). В среднем за год 60%-ный уровень наполняемости мини-гостиницы считается хорошим. Если наполняемость мини-гостиницы  ниже – причины следует искать в неудачном менеджменте или в плохом расположении гостиницы.

Осенне-зимний «провал» вынуждает управляющих формировать гибкую ценовую политику, привязанную к сезонному кварталу. В среднем цены в межсезонье снижаются на 10-15%. Однако администрация мини-гостиниц обычно внимательно следит за спросом. В тех случаях, когда поток туристов остается высоким (например, как в сентябре-октябре 2003 года за счет повышенного интереса к Петербургу из-за юбилея города), цены остаются на прежнем уровне. Небольшой размер мини-гостиниц позволяет вести гибкую ценовую политику и оперативно отслеживать тенденции рынка.

Дополнительные услуги

Основными услугами мини-гостиниц могут считаться: уборка, оформление документов на проживание (регистрация, оформление командировки), предоставление завтраков и обедов (в этом случае в мини-отеле организуется кухня и столовая). Наряду с основными услугами многие мини-гостиницы оказывают дополнительные, например: встречу на вокзале, в аэропорту, трансфер на вокзал или в аэропорт, визовые услуги, заказ железнодорожных билетов, заказ билетов в театры и на экскурсии и прочее. В результате мини-гостиница превращается небольшой туристический холдинг, выполняющий функции и гостиницы, и туристического агентства. Замечено, что сезонная заполняемость падает в первую очередь в гостиницах, где постояльцам предоставляются наименьшие удобства и услуги.

Персонал

В зависимости от заявленного уровня мини-отеля и спектра предоставляемых услуг, набирается персонал предприятия. Важное конкурентное преимущество мини-отелей перед квартирами в посуточную аренду – круглосуточное обслуживание. Таким образом, необходимо обеспечить постоянное посменное присутствие в отеле дежурного администратора, охранника или горничной. Если мини-отель предоставляет постояльцам питание, необходим повар (обычно невысокой категории). Необходимо продумать также способы решения текущих технических проблем (например, поломок сантехники и т.д.) – обычно для этой цели заключается договор на обслуживание с местными ЖЭКами или разово нанимаются частные лица.

Преимущество мини-гостиницы заключается в том, что ее может успешно обслуживать минимальное количество человек. В Петербурге немало мини-гостиниц, которые являются семейным бизнесом и обслуживаются двумя-тремя членами семьи. Однако в последнее время на рынке мини-отелей заметна тенденция к консолидации – объединению в цепи и ассоциации. Это обосновано, прежде всего, экономически, так как, имея общий бренд, можно снизить финансовые издержки на рекламу, обслуживание, бронирование и т.д. При объединении в сеть обычно организуется единая служба технической поддержки, отдел бронирования, клининговая служба. У сети мини-гостиниц появляется возможность обслуживать группы туристов. Кроме того, создание сети продвигает единые стандарты качества, что позитивно настраивает потребителя ко всем предприятиям, входящим в данное объединение.

скачать шаблон для dle скачать бесплатно фильмы